며칠 전 GDP 대비 부동산 관련 세금이 OECD 가입 국가 중 다섯 손가락 안에 든다는 기사를 봤습니다. 이는 미국과 비슷한 수준으로써 성장통으로 치부하기엔 몇 년째 한숨만 나오는 상황이지만 이럴 때일수록 우리는 변화에 대비해야 합니다. 오늘은 다주택을 보유하고 계신 분들에게 적용되는 중과세율을 조정대상지역과 비교해서 알아보겠습니다.
- 조정대상지역 다주택자
- 과세표준에 따른 기본세율 및 중과세율
- 다주택자 중과세율 적용 및 예시
- 참고사항

#조정대상지역 다주택자
다주택자가 주택을 매매할 때 중과세율이 부과되는 경우가 있습니다. 기준이 되는 것이 조정대상지역이며 만약 조정대상지역에 해당된다면 아래의 순서를 확인해야 합니다.
- 중과세율 적용 > 장기보유특별공제 미적용
매물을 취득한 시점이 조정대상지역에 포함되었어도 양도 날짜를 기준으로 했을 때 비조정지역에 해당된다면 중과세율이 적용되지 않습니다. 즉, 중과세율이 적용되는 매물이라면 3년 이상 보유했어도 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다.
그만큼 양도일을 기준으로 했을때 조정대상지역인지 아닌지가 중요합니다.
#과세표준에 따른 기본세율 및 중과세율
2021년 6월 1일 이후 양도 건부터 기본세율에 20~30%의 가산세율이 추가되고 있는데 기존의 10~20%보다 상향되었습니다.
과세표준 | 기본세율 | 중과세율 | |
2주택 | 3주택 이상 | ||
1,200만 원 이하 | 6% | +20% | +30% |
4,600만 원 이하 | 15% | ||
8,800만 원 이하 | 24% | ||
1.5억 원 이하 | 35% | ||
3억 원 이하 | 38% | ||
5억 원 이하 | 40% | ||
10억 원 이하 | 42% | ||
10억 원 초과 | 45% |
이것으로 최대 75%의 양도세 부담이 현실화되었고 지방세까지 포함시키면 무려 82.5%까지 올라갑니다. 정부는 다주택자에게 세금을 더 걷기 전에 부동산을 매매하라는 뉘앙스로 유예기간을 제시했습니다.
하지만 그렇게 자신만만하던 매물 확보는커녕 오히려 증여 건수만 늘어나면서 정부가 제시한 부동산 정책의 바보 같은 방향성에 많은 사람들이 혀를 내둘렀습니다.
#다주택자 중과세율 적용 및 예시
다주택자의 경우에도 보유하고 있는 주택이 중과세율 적용 주택수에 포함되는지 확인할 필요가 있는데 그러려면 우선 아래의 두 가지를 확인해야 합니다.
- 조정대상지역 해당 여부
- 중과세율 적용 주택수 해당 여부
기존에는 수도권 지역 위주로 조정대상지역이 시행되었지만 현재 기타 지방의 광역시등에도 확대되어 적용되고 있으며 이때 모든 매물이 주택수에 포함됩니다. 하지만 표에 나와있는 해당 군지역 및 읍, 면지역과 비조정지역임에도 시가 3억 원 초과 매물인 경우 주택수에 포함되어 중과세율이 적용되는 점 참고하시기 바랍니다.
구분(조정대상지역 여부) | 주택수 포함 |
· 서울특별시 · 광역시 · 경기도 · 세종특별시 |
· 모든 매물 (주거용 오피스텔, 주택임대사업자의 등록 임대주택 부동산 매매업자의 재고 자산 주택 등 포함) |
· 광역시의 군지역 · 경기도와 세종특별시의 읍,면지역 · 기타 도지역 |
· 시가 3억원 초과 매물 |
[예시] Tistory 씨의 부동산 현황
- 서울 용산구, 시가 8억 - 1주택 보유
- 경기도 수원시, 시가 4억 - 1주택 보유
- 충청남도 공주시, 시가 2억 2천 - 1주택 보유
- 경기도 평택시, 21년 5월 취득 - 1분양권 보유
지난 포스팅에서 설명한 것처럼 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 주택수에 포함됩니다.
예를 들어 Tistory 씨가 수원에 있는 매물을 양도하게 된다면 3주택 이상 중과세율이 적용됩니다. 용산구와 수원시에 보유한 주택과 평택시의 분양권은 각각 주택수에 포함되며 공주시에 보유한 주택은 3억 원을 초과하지 않기 때문에 제외됩니다.
따라서 다주택자 양도소득세 계산 시에는 보유한 주택수가 아닌 중과세율 적용 대상 주택수를 계산해봐야 합니다.
#참고사항
이 포스팅에서는 조정대상지역에 따른 다주택자 중과세율에 대해 다뤄 봤습니다.
만약 비조정지역일 때 매매 계약을 체결하고 계약금까지 지불한 경우에는 그것을 입증할 만한 증빙자료가 있으면 조정대상지역으로 확대되더라도 중과세율이 적용되지 않습니다. 예전부터 그래 왔지만 정보에 능통한 분들은 이것을 필두로 큰 차익을 취하고 있기 때문에 뭔가 생각나는 게 있는 분도 계실겁니다.
다음 포스팅에서는 '양포 세무사'라는 말이 나올 정도로 머리가 아픈 양도소득세 계산방법과 홈택스 사용 방법에 대해 정리해 보겠습니다.
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오늘은 양도소득세의 계산 순서에 따른 항목별 확인 사항을 정리하고 예시를 통한 계산 방법까지 알아볼 텐데 내용도 많고 계산도 복잡한 만큼 지금까지 작성한 관련 포스팅 링크를 첨부하면서...
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