오늘은 양도소득세의 계산 순서에 따른 항목별 확인 사항을 정리하고 예시를 통한 계산 방법까지 알아볼 겁니다. 내용도 많고 계산도 복잡한 만큼 지금까지 작성한 관련 포스팅 링크를 첨부하면서 작성하겠습니다. 시작 전에 스트레칭하실 겸 일어나서 물도 한잔 가져오시고 천천히 메모하면서 확인해 보시기 바랍니다.
- 양도소득세 계산 순서
- 예시를 통한 계산 방법 (2022년 1월 25일 수정함)
- 참고사항
※새로 적용된 내용
《1가구 1주택자 비과세 적용 법안 개정 - 2021년 12월 8일》
《상가주택의 주택 간주 범위 변경 - 2022년 1월 1일~》
#양도소득세 계산 순서
- 양도차익
- 양도소득금액
- 양도소득과세표준
- 양도소득세 산출세액
- 양도소득세 합계
부동산을 양도하기로 결정했다면 보유기간 동안 발생한 차익에 대하여 양도시점을 기준으로 세액을 산출할 수 있습니다.
지금부터 순서대로 어느 정도 내용만 알아두시면 됩니다. 예시를 보다 보면 어차피 다시 여기까지 올라와서 확인하셔야 합니다.
- 양도가액－취득가액－필요경비＝양도차익
부동산 양도소득세를 계산하려면 우선 과세대상이 되는 양도차익을 알아야 합니다.
양도차익은 부동산 매물의 시세 차익에서 필요경비를 빼준 금액을 말하는데 취득비용, 자본적·수익적 지출비용, 양도비용의 항목으로 구분되며 해당 사항이 있을 경우 필요경비로 인정됩니다.
자세한 내용은 아래의 필요경비 관련 포스팅 링크를 통해 공제 가능한 부분을 확인하시면 됩니다.
"부동산 양도소득세 총정리(2)"ㅡ필요경비 인정기준 및 증빙서류.
대한민국에 존재하는 수많은 세금 중에 국가에서 부과하는 보통세인 소득세가 있습니다. 지난 시간에 이어서 이번 포스팅에는 양도소득세 계산 시 필요한 필요경비 인정 기준 및 증빙서류에
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이쯤에서 체크 할 것!
양도하려는 매물의 시세가 취득한 당시보다 하락한 경우는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
재정적으로 여유치 않은 상황에 손해를 감수하고 처분하는데 세금까지 내야 한다면 너무 억울하니까! 말 그대로 차익이 생겼을 때만 해당됩니다.
- 양도차익－장기보유특별공제＝양도소득금액
장기보유특별공제란 해당 매물을 양도할 때 3년 이상 보유한 경우 양도소득세 산출 시 일정액을 공제해주는 것을 말합니다.
보유기간과 거주기간에 따른 공제율이 양도차익에 적용되며 양도 시점에서 조정대상지역에 따른 주택수를 따져봐야 하기 때문에 꼭 확인이 필요합니다.
아래의 링크에서는 임의로 적용시킨 여러 가지 예시를 정리해놨으니 필요한 분들은 확인하시면 됩니다.
"부동산 양도소득세 총정리(3)"ㅡ조정대상지역 및 장기보유특별공제.
지난 시간에 양도소득세 필요경비 공제 시 인정기준과 그에 따른 증빙서류에 대해 다뤄봤습니다. 이번 포스팅에서는 조정대상지역의 공제 조건과 2021년 장기보유특별공제 대상 및 공제율에 대
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- 양도소득금액－기본공제＝양도소득과세표준
1년에 한 번, 1인당 250만 원의 기본공제를 받을 수 있습니다. 여기에서 확인된 과세표준은 양도소득세 계산에 기준이 되며 정해진 세율을 곱하여 산출세액이 결정됩니다.
- 양도소득과세표준 × 세율－(세액공제＋감면세액)＝양도소득세 산출세액
세액공제 항목에는 누진공제가 포함되고 2021년 1월 1일 이후부터 전자신고세액공제가 예정신고 1건당 2만 원씩 공제됩니다.
1주택자는 2년 이상 보유 및 거주한 12억 원 이하의 매물에 대해서는 비과세 혜택이 적용되지만, 12억 원을 초과하는 매물 or 다주택자의 경우에는 기본세율 + 중과세율까지 따져봐야 합니다.
아래의 링크를 통해 비과세 적용 조건과 주택수 별로 적용되는 중과세율에 대해 확인하실수 있습니다.
"부동산 양도소득세 총정리(4)"ㅡ1가구 1주택 or 일시적 1가구 2주택 비과세 조건.
단기적인 부동산 투기를 막기 위한 규제의 강화 때문에 부동산을 오래 보유할수록 많은 세액 공제 혜택을 부여합니다. 이번 포스팅에서는 부동산을 소유한 모두가 꼭 알고 있어야 할 양도세 비
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"부동산 양도소득세 총정리(5)"ㅡ조정대상지역과 다주택자의 중과세율.
며칠 전 GDP 대비 부동산 관련 세금이 OECD 가입 국가 중 다섯 손가락 안에 든다는 기사를 봤습니다. 기회의 땅을 가진 미국과 비슷한 수준이라는데.. 나라의 성장통으로 치부하기엔 몇 년째 한숨
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- 양도소득세 산출세액＋지방소득세 10%＝양도소득세 합계
1건의 양도세 신고 시 양도소득세 산출액에 대한 납부서와 지방소득세 10%가 추가된 납부서가 각각 발부됩니다.
예를 들어 과세표준이 1억 원일 경우에 (1억 원 × 35%－1490만 원 ＝2010만 원)의 산출세액 납부서와 산출세액에 대한 지방소득세 10%(201만 원)가 포함된 납부서가 별도로 발부되며 2장 모두 납부하셔야 합니다.
즉, 이 경우에 합계 세율은 38.5%라고 보시면 됩니다.
#예시를 통한 계산 방법
[1] 1가구 1주택자
2021년 12월 8일, 1가구 1주택자에 대한 비과세 요건이 12억 원으로 상향되었고 12월 31일 이전까지의 상가주택 양도건에서 상가도 주택에 포함시켰지만 2022년 1월 1일부터는 12억 원을 초과하는 상가 주택을 처분할 경우 각각 분리해서 적용되고 있습니다.
| 구분(조정대상지역) | 내용 |
| 취득 | 2014년 3월 1일 - 4억 원 |
| 양도 | 2021년 11월 16일 - 15억 원 |
| 필요경비 | 취득비용 및 지출한 비용 - 500만 원 |
| 보유기간 및 거주기간 | 7년, 5년 |
즉, 15억 원의 상가주택이라면 주택이 상가보다 넓은 토지 면적을 가진 것과 관계없이 주택 부분에 대한 비과세 혜택만 적용되고 상가는 적용되지 않게 됩니다. (이로써 1가구 1주택자의 세금 폭탄이 현실화됩니다.)
돌아와서 위의 표를 토대로 계산해 보면 보유기간 및 거주기간은 2년 이상이지만 양도가액이 12억 원을 초과한 15억 원으로 비과세 미적용 대상이기 때문에 3억 원에 대한 양도소득세 합계를 계산해야 합니다.
［15억 원(양도가액)－4억 원(취득가액)］×［15억 원(양도가액)－12억 원(비과세 기준)］÷ 15억 원(양도가액)
－500만 원(필요경비)＝2억 1,500만 원(과세대상 양도차익)
장기보유특별공제액은 보유기간 7년 28%, 거주기간 5년 20%, 총 48%를 양도차익에 적용한 1억 320만 원으로
2억 1,500만 원(양도차익)－1억 320만 원
＝1억 1,180만 원(양도소득금액)
1억 1,180만 원(양도소득금액)－250만 원(기본공제)
＝1억 930만 원(양도소득과세표준)
조정대상지역 1주택자 기본 세율 적용 38%, 누진공제 1,940만 원
1억 930만 원(양도소득과세표준) × 38%－1,940만 원
＝2,213만 4천 원(양도소득세 산출세액)
2,213만 4천 원(양도소득세 산출세액) + 지방소득세 10%
＝2,434만 7,400원(양도소득세 합계)
[2] 다주택자(2주택 보유)
| 구분(조정대상지역) | 내용 |
| 취득 | 2017년 5월 8일 - 5억 원 |
| 양도 | 2021년 10월 13일 - 9억 원 |
| 필요경비 | 취득비용 및 지출한 비용 - 100만 원 |
| 보유기간 및 거주기간 | 4년 |
보유하고 있는 2개의 매물 중 하나를 양도한다고 가정하겠습니다.
9억 원(양도가액)－5억 원(취득가액)－100만 원(필요경비)
＝3억 9,900만 원(과세대상 양도차익)
2021년 1월 1일 이후로 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제 대상에서 제외됨에 따라
＝3억 9,900만 원(양도소득금액)
3억 9,900만 원(양도소득금액)－250만 원(기본공제)
＝3억 9,650만 원(양도소득과세표준)
조정대상지역 2주택자 기본세율 40%, 중과세율 20% 적용 총 60%, 누진공제 2,540만 원
3억 9,650만 원(양도소득과세표준) × 68%－2,540만 원
＝2억 4,422만 원(양도소득세 산출세액)
2억 4,422만 원(양도소득세 산출세액) + 지방소득세 10%
＝2억 6,864만 2,000원(양도소득세 합계)
#참고사항
이 포스팅에서는 양도소득세의 계산 순서별 확인 사항과 예시를 통한 계산 방법까지 함께 다뤘습니다.
다주택자는 절대로 부동산 팔지 말라고 만들어놓은 세법이 맞는 것 같습니다. 어디까지나 이해를 돕기 위해 임의로 적용한 예시인 만큼 참고의 용도로만 확인하셨으면 좋겠습니다.
양도소득세 산출세액 항목을 보면 감면세액이 있는데 조세특례제한법과 해외 부동산의 경우 외국납부세액공제 등을 말합니다. 정리 중인 부동산 양도소득세 관련 포스팅들은 국내를 기준으로 한 것이기 때문에 감면세액 부분은 따로 묶어서 정리를 해보고자 제외시켰고 추후 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
"부동산 포인트 체크(1) 분양권과 입주권 총정리"ㅡ장단점 비교.
이전에 작성했던 양도소득세 관련 포스팅에서 잠깐 다뤘던 내용이지만 입주권은 꽤 예전부터 주택 수에 포함돼 왔습니다. 많은 분들이 분양권과 입주권의 차이를 헷갈려 하시기 때문에 오늘은
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"부동산 포인트 체크(2)"ㅡ상속세와 증여세, 차이점 비교.
부동산 가격이 조금씩 회복세를 보이고 있는 지역이 있는 반면에 아직도 하늘을 찌르고 있는 곳이 대부분입니다. 여러가지 세금의 절세 목적으로 최선책을 찾는 분들이 상속과 증여에 대해 알
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