"부동산 양도소득세 총정리(8)"ㅡ다주택자, 양도세 절세 방법 4가지.

 

1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 13년 만에 12억 원으로 상향됐고 이것으로 수천만원대의 세금을 아낄 수 있게 됐습니다. 하지만 여전히 다주택자를 위한 카드는 나오지 않은 상황이기 때문에 오늘은 다주택자의 양도소득세 절약 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

• 증여를 통해 취득가액 높이기
• 공동명의 이용하기
• 2년에 걸쳐서 팔기
• 양도차손이 발생한 매물 끼워 팔기
• 주의사항

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#증여를 통해 취득가액 높이기

 

매매가액에서 취득가액을 제외한 금액인 양도차익이 높을수록 뱉어내야 하는 세금도 많아진다는 것은 알고 계실 겁니다.

 

· 증여세율

 

과세표준 (증여재산 - 공제액)	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과~ 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과~ 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과~ 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

이는 양도소득세에서 가장 중요한 부분이며 매매가액 자체는 낮출 수 없기 때문에 증여를 통해 취득가액을 높이는 방법을 적용할 수 있습니다. 마찬가지로 증여 시 세금을 부과해야 하지만 이 또한 증여재산 공제를 통해 해결할 수 있습니다.

 

 

 

· 증여재산 공제액 

 

예를 들어, 3억 원에 취득했던 부동산이 8억 원까지 올랐고 몇 년 후 10억까지 올랐을 때 양도를 결정한 경우 7억 원의 양도차익에 대한 세금을 눈앞에 두게 됩니다. 해당 부동산이 앞으로도 계속 상승세로 예상된다면 배우자에게 증여해서 6억 원까지 공제받을 수 있습니다.

 

증여 대상	공제액	참고
배우자	6억 원	-
직계존속	5천만 원	단, 미성년의 자녀일 경우 2천만 원
직계비속	5천만 원	-
기타 친족	1천만 원	단, 6촌 이내 혈족 or 4촌 이내인 척일 경우

취득 당시 3억짜리 부동산을 배우자에게 6억 원에 증여하게 되면 증여세는 면제되기 때문에 6억짜리 부동산을 10억에 매도하는 셈이니 양도차익은 4억이 되고 그로 인해 억 단위의 세금을 절약할 수 있게 됩니다.

 

 

 

만약 비조정지역에 해당하는 매물이라면 장기보유특별공제까지 적용시킬 수 있고 세금은 몇천만 원대로 확 낮아지게 됩니다.

 

 

 

#공동명의 이용하기

 

공동명의를 이용해서 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 1인당 과세가 원칙이기 때문에 명의 분산을 통해 누진세율을 낮추는 효과를 적용할 수 있고 이때 세금은 절반으로 줄어들며 250만 원의 기본공제도 중복으로 적용할 수 있습니다.

 

예를 들어, 1억 5천만 원의 과세표준에 대한 세금을 한 사람이 납부하게 되면 35%의 세율 구간 적용되지만 공동명의로 각각 24%의 기본세율과 누진공제를 적용시키면 천만 원이 넘는 금액을 아낄 수 있습니다.

 

취득 당시 단독 명의로 등기되었던 부동산을 세금 감면 목적으로 공동명의로 전환할 경우 양도소득세 이외의 세금을 걱정하시는 분들이 있습니다. 하지만 부부간의 공동명의라면 매년 유리한 방식으로 종합부동산세를 신청할 수 있는 등 실보단 득이 많습니다.

 

기본세율 및 중과세율 관련 내용 정리가 필요한 분들은 아래의 링크를 통해 확인하시면 됩니다.

 

"부동산 양도소득세 총정리(5)"ㅡ조정대상지역과 다주택자의 중과세율.

 

 

#2년에 걸쳐서 매도하기

 

1년에 2개의 매물을 양도할 경우 한 해에 발생한 양도 건의 합산을 통해 세금이 부과되기 때문에 하나는 연말에, 나머지 하나는 다음 해 1월로 양도 시점을 잡는 방법힙니다.

 

잔금 날짜와 등기접수일 중 빠른 것부터 적용시켜서 자연스레 세율을 낮추고 1년에 한 번씩 해당되는 250만 원의 기본공제를 각각 적용할 수 있기 때문에 그만큼 세금을 절감할 수 있습니다.

 

 

 

#양도차손이 발생한 매물 끼워 팔기

 

양도차손이란 양도할 시점을 기준으로 매매가액이 취득가액에 미치지 못하여 손해를 입은 것을 말합니다.

 

양도차익 + 양도차손 = 차익 ↓ (단, 양도차손은 이월 불가) 

 

한 해의 양도 건을 모두 합산하여 계산하기 때문에 차익이 생긴 부동산에 손해가 발생한 부동산을 함께 매도하면 그만큼 양도세를 줄일 수 있습니다.

 

예를 들어 A, B, C의 부동산을 보유한 세대주가 조정대상지역에 있는 A 매물을 양도했을 때 3억 원의 양도차익이 발생할 경우 양도소득세만 억 단위로 부과됩니다.이때 양도차손이 발생한 B 매물을 같은 해에 양도한다면 합산을 통해 양도차익을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

기본적으로 차익이 발생하지 않은 양도건에 대해서는 세금을 부과하지 않기 때문에 한 해에 발생한 모든 양도차익을 합산한 금액에 세금을 부과한다는 것을 이용하는 셈이 됩니다.

 

 

 

#주의사항

 

이 포스팅에서는 다주택자가 양도소득세를 절약할 수 있는 4가지 방법에 대해 다뤘습니다. 따라서 다른 세금에 노출될 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

증여로 취득한 재산은 5년의 유예기간을 두고 있고 만약 이를 5년 안에 양도할 경우 이월과세 규정이 적용되어 증여 이전의 금액이 취득가액으로 인정됩니다.

 

즉, 첫 섹션에서 예로 들었던 배우자에게 6억 원에 증여한 부동산을 5년 안에 양도할 시 이전 취득가액인 3억 원으로 인정되는 것입니다.

 

이외에도 취득 시 발생한 법률 비용 및 중개 수수료 등의 필요경비를 공제해서 양도차익을 줄이는 방법도 있으며 전반적인 내용이 필요한 분들은 아래의 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.

 

"부동산 양도소득세 총정리(2)"ㅡ필요경비 인정기준 및 증빙서류.

 

"부동산 양도소득세 총정리(4)"ㅡ1가구 1주택 or 일시적 1가구 2주택 비과세 조건.

 

부동산 양도소득세 절세 방법 4가지